“萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司將可能去掉‘地產(chǎn)’二字,。” 今春,，地產(chǎn)巨頭王健林的表態(tài)，似乎預示了2015年注定是房地產(chǎn)業(yè)“天翻地覆”的轉(zhuǎn)折之年,。

　　當戶均住房擁有量超1套后,，中國還有可供2億多人居住的新房在建待售,。面對供需平衡的拐點,，是延續(xù)以往“賺錢經(jīng)”繼續(xù)買地建新房,，還是圍繞舊房做加減乘除？

　　在不少傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和中介機構(gòu)遭遇哈姆雷特式抉擇困境時,，一批創(chuàng)業(yè)黑馬帶著顛覆性創(chuàng)新開拓出一片藍海。“互聯(lián)網(wǎng)+”,、大數(shù)據(jù),、分享經(jīng)濟、智能社區(qū)……這些一再被提及的概念正在開花結(jié)果,，形成資本趨之若鶩的一方新天地,。

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”再造住房產(chǎn)業(yè)鏈

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”豐富了銷售渠道，也成為投資者搶奪200萬億資產(chǎn)管理市場“接口”的利器

　　北京上班族林欣覺得一向“高冷”的房地產(chǎn)商這一年來特別“親民”,。“原來接觸房地產(chǎn),，只有報紙雜志上華麗的銅版紙廣告、街邊熱情的中介?，F(xiàn)在公交車上,、地鐵上、電梯里,，到處都是選房的在線鏈接和二維碼,，而且一部手機就能搞定，真的不太一樣了,。”

　　房地產(chǎn)商“觸網(wǎng)”并非始于今年,，但是大面積地運用大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”,，確實是今年房地產(chǎn)業(yè)的一道風景,。線上線下資源整合成了幾乎所有地產(chǎn)中介的突圍之路，而新興的以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的地產(chǎn)服務機構(gòu)更是快速成長,。

　　原本信息高度不對稱的房地產(chǎn)業(yè),，被互聯(lián)網(wǎng)拉下了“神壇”，一些細分行業(yè)更是通過分享經(jīng)濟而迅速崛起,。主攻城市短租預訂平臺的小豬短租,，平臺覆蓋200多個城市的5萬多個房源，業(yè)務量較年初增長了4倍,；做旅游民宿生意的途家,，與保利、富力等大開發(fā)商形成合作，超過30萬套房源足以形成一支旅游地產(chǎn)的生力軍……

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略,，在豐富房地產(chǎn)服務機構(gòu)銷售渠道的同時,，也成為投資者搶奪資產(chǎn)管理市場“接口”的利器。正如鏈家集團董事長左暉所言,，目前中國城鎮(zhèn)住宅存量約200多億平方米,，按照每平方米1萬元的資產(chǎn)價格計算，全國城市居民有200萬億元的資產(chǎn)需要被有效整合管理,。無論是交易還是資產(chǎn)管理,，大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)為提升服務效率和質(zhì)量提供了產(chǎn)業(yè)鏈再造的工具。“通過數(shù)據(jù),，讓整個交易變得更有效率,，讓買賣雙方得到更好的體驗。”

　　對大數(shù)據(jù)的應用,，更有利于鎖定消費者的終生住房消費需求,，進而形成行業(yè)服務標準和誠信體系。像鏈家,、我愛我家等推出的在線公寓租賃項目,，實際上就將一個人從大學畢業(yè)開始租小房、到結(jié)婚成家租大房,、再到升職加薪買小房,、再到小房換大房，這一路上的租賃,、買賣,、信貸數(shù)據(jù)“一網(wǎng)打盡”。

　　除了銷售在線化,，依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開發(fā)智能社區(qū)服務,，也是今年地產(chǎn)商集中火力的藍海。10月,，恒大地產(chǎn)與騰訊聯(lián)手注資香港上市公司馬斯葛,，布局涵蓋社區(qū)服務、社區(qū)金融,、智能家居等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務產(chǎn)業(yè),。而此前，萬科,、綠城,、方興、遠洋等大型房企都已在智慧社區(qū)領(lǐng)域摩拳擦掌,，并形成了業(yè)主健康管理,、生鮮物流配送等成熟項目,。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至去年全國物業(yè)在管面積超200億平方米,，涵蓋2.6億戶家庭,、7.4億人，94%空間待整合開發(fā),，市場發(fā)展?jié)摿薮?。萬科總裁郁亮表示：“隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和城市功能升級，大量新的物業(yè)需求正在浮現(xiàn)和生長,，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了新動力,。”

　　市場供求走到平衡點

　　戶均住房超1套，待售住房還可供至少2億人居住,，住房投資需求快速下降

　　“觸網(wǎng)”只是表象,。越來越多的投資者從“開發(fā)新房”轉(zhuǎn)向“盤活舊房”，與中國房地產(chǎn)市場走到供需平衡的拐點密不可分,。截至2014年底,，我國城鎮(zhèn)存量住房約200多億平方米,，戶均住房超1套,，而新房仍在源源不斷地涌向市場。

　　從供給端看,，中國住房供給進入集中爆發(fā)期,。住房從規(guī)劃建設到形成供給，需要一定周期,。2008年以來住房市場持續(xù)高燒,，導致過去幾年開發(fā)商快速擴張，并在近兩年集中推向市場,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工,，3.7億平方米的住宅竣工,，即便不將在售待售住宅面積計入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場,。如果按我國人均住房面積30平方米計算,，這些待售住房至少還可供2億人居住。

　　從需求端看,，人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)使住房需求重心由剛需轉(zhuǎn)向改善型,。根據(jù)一般規(guī)律，勞動人口占比越高,，住房需求越強,。自2013年開始,，我國勞動人口占比持續(xù)下降。據(jù)預測,，未來5年,，城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部公積金管理司司長張其光研究,，2010年后,，住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選，住房投資需求也在快速下降,。

　　供給與需求關(guān)系的變化,，導致今年以來我國商品房待售面積一再創(chuàng)下歷史新高。盡管央行[微博]從去年11月起連續(xù)6次降息,，也難以使樓市恢復到過去十年的高速增長期,。“6次降息，按基準利率計算,，百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元,。房地產(chǎn)業(yè)正迎來近十幾年最寬松的信貸環(huán)境，卻無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的分化格局,。一,、二線市場確實在升溫，但三,、四線城市的庫存積壓非常嚴重,，即使信貸刺激，也不可能全面回暖,，甚至風險還在增加,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　實際上,，土地市場也反映了這種分化趨勢,。中國指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示，一線城市土地供應量和成交價都很穩(wěn)定,，北京更是地王頻出,，地價遠超房價，而三,、四線城市土地供地量增加,，樓面成交價與土地出讓金等指標仍以下降為主，且降幅不小,，交易市場持續(xù)低溫,。

　　樓市調(diào)整加速行業(yè)洗牌

　　人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了，大地產(chǎn)商加快“深挖”與“精耕”

　　三,、四線城市不能再搞“造城大躍進”,，一,、二線城市地價屢創(chuàng)新高，拿地越來越難,。如何求生,，成為大小房地產(chǎn)商都需要面對的挑戰(zhàn)。

　　樓市調(diào)整不可避免地加速行業(yè)洗牌,，中小地產(chǎn)商面臨出局險境,。不少中小企業(yè)資金壓力明顯加大，不得不以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式求生,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示,，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起,，涉及金額1600億元,。與去年同期相比，并購重組的數(shù)量和金額都明顯增多,。融創(chuàng),、恒大、陽光城(6.84, 0.19, 2.86%),、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)商都在今年頻頻出手,，中介大佬鏈家也接連收購成都伊誠、上海德佑,、深圳中聯(lián),、杭州盛世管家等,。

　　“房企的平均利潤率明顯降低,，必然會推動行業(yè)洗牌，促使行業(yè)集中度提升,。特別是很多并不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè),，勢必會退出。”張大偉說,，“過去市場火爆,，各種行業(yè)的企業(yè)都扎堆搞房地產(chǎn)，依賴土地快速升值賺錢,。但現(xiàn)在這種模式到了臨界點,，洗牌是優(yōu)勝劣汰，是行業(yè)理性回歸,。”

　　行業(yè)洗牌也在倒逼大型房地產(chǎn)商調(diào)整戰(zhàn)略,，加快“深挖”與“精耕”。

　　“深挖”是指拉長產(chǎn)業(yè)鏈,，進軍產(chǎn)業(yè)鏈上下游領(lǐng)域,，特別是成長性好但集中度較低的產(chǎn)業(yè),。例如，去年以來,，在商品住宅銷售增速驟降之時,，家裝業(yè)保持了9%—10%的增長。這讓萬科與鏈家看到商機,。針對“低質(zhì)量,、低信任、低服務,、高風險”的行業(yè)頑疾,，今年萬科和鏈家合資成立家裝公司，首個體驗館10月面世,，避開價格戰(zhàn),，主推質(zhì)量精品。

　　“精耕”是做強做優(yōu)原有板塊業(yè)務,，提供專業(yè)性更高的差異化服務,。擅長經(jīng)營高端寫字樓的遠洋地產(chǎn)，今年推出新項目,，為中小企業(yè)提供“高級定制”,。過去只面對大型企業(yè)的5A級寫字樓，以靈活的租期方式和更具個性化的區(qū)域配置出租給中小企業(yè),，使其也能享受包括前臺,、會議、培訓等在內(nèi)的一站式商務服務解決方案,。“傳統(tǒng)租賃按平方米計算租金,，可我們出租的不是面積，而是一年一算的連鎖辦公服務,。”遠洋地產(chǎn)OK Space項目運營經(jīng)理李莉表示,，經(jīng)過市場調(diào)研，配套齊全兼提供專業(yè)服務的個性化寫字樓服務,，對成長中的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)特別有吸引力,。“今后房地產(chǎn)市場的競爭，不再是你口渴了,，我及時遞給你一杯水,。而是你看到我這杯水，就發(fā)現(xiàn)自己渴了,。”